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前三季度全市房地产业运行情况简析
发布时间: 2017-12-06   访问量:0   保护视力色:

房产开发趋于理性  宏观调控效果显著

——前三季度全市房地产业运行情况简析

 

2016年以来,在国家各项宏观政策的积极调控下,全国一、二线城市购房需求外溢,三、四线去库存成效显著。我市紧紧围绕国家“因城施策,托底盖帽”的总思想,多措并举促进房地产市场健康平稳运行。前三季度,我市房地产开发投资区域理性,商品房销售量价齐升,宏观调控效果显著,去化周期逐步缩短。但是目前开发投资增长乏力、企业资金回笼困难、房地产税收表现欠佳等问题,需引起高度重视。

一、房地产市场运行总体情况

(一)开发投资趋于理性。近年来,全国各级政府不断加大对房地产业的监测和调控,全市房地产投资开发更加理性、健康。前三季度,全市实现房地产开发投资188.64亿元,同比下降18.6%,降幅比去年同期、2016年全年和今年上半年分别扩大7.4个、4.0个和0.4个百分点(见图1),反映出房地产市场宏观调控持续发力,开发投资由盲目逐利向健康理性转变,房企更着力于提升产品品质、保障社会民生,房地产市场健康发展的长效机制逐步建立。

 

1  2016年以来全市房地产开发投资增速变动趋势图

 

(二)投资开发迈入多元化。随着全市服务业的快速发展,房地产开发投资更趋多元,投资逐步向商业营业用房、办公楼等非住宅类投资综合体转化。前三季度,全市实现住宅投资146.60亿元,占比77.7%;实现商业营业用房投资34.80亿元,占比18.4%;分别实现办公楼投资和其他投资0.81亿元和6.43亿元(见图2)。分地区看,市区实现开发投资61.65亿元,占全市的32.7%;三县实现开发投资126.99亿元,占全市的67.3%

   2  2017年前三季度房地产开发投资构成图

(三)商品房去化库存效果显著。今年以来,商品房销售市场保持活跃状态,去化库存效果显著。前三季度,全市实现商品房销售面积746.95万平方米,同比增长21.6%,增速自20162月份实现正增长以来,一直保持在20%以上(见图3)。其中,实现商品住宅销售面积616.24万平方米,同比增长14.3%。截至9月末,全市商品房库存1035.85万平方米,其中住宅库存365.72万平方米,商品住宅去化周期仅5.5个月。市区商品房库存441.94万平方米,住宅库存136.48万平方米,商品住宅去化周期达5.7个月,比6月末减少0.9个月,去化库存效果显著。

具体来看,不少热门楼盘房源所剩无几。宿城区“金鹰置业”开发的“金鹰花园一期”仅剩一套190平方米的房源,“金鹰花园二期”已全部售罄,“金鹰置业”开发的4号地总规划是720套,分一期和二期,“金鹰花园4号地一期”于今年428日开盘,已卖406套,仅剩190多平的期房待售,“金鹰花园4号地二期”尚未动工;宿城区“乐府兰亭”只剩下部分储藏室和车位尚未出售;泗阳县“香缇花园”二期期房也只剩底楼和顶楼部分房源没有售出。

3  2016年以来全市商品房销售增速变动趋势图

 

(四)住宅成交均价涨幅明显。网签数据显示,前三季度,全市商品住宅成交均价超4600/平方米,达4631/平方米,同比增长13.0%,成交均价比2016年年底高496/平方米。其中,9月份全市住宅成交均价超4800/平方米,达4858/平方米,同比增长10.6%,成交均价比2016年年底高565/平方米。分地区看,9月份,市区住宅成交均价为5204/平方米,同比增长8.2%,比2016年底成交均价高845/平方米;三县住宅成交均价为4577/平方米,同比增长13.5%,比2016年底成交均价高512/平方米。

据了解,“帝景豪苑”房价比去年同期上涨高达2000/平方米左右,上涨44.4%;“恒大翡翠华庭”房价水平比今年年初上涨1500/平方米左右,上涨22.3%,涨幅明显。

二、房地产业发展存在问题

(一)商品房施工面积持续下滑。近两年来,随着全市对于房地产用地指标的逐步严控,商品房施工面积从201610月份开始处于下降趋势,房地产业发展后劲不足。前三季度,全市实现商品房施工面积3612.87万平方米,同比下降4.3%,比同期增速下降5.6个百分点,比2016年降幅扩大3.0个百分点,比上半年降幅扩大0.2个百分点(见图4)。

4  2016年以来全市商品房施工面积增速变动趋势图

 

 

 

(二)房地产业税收表现欠佳。虽然商品房销售情况较好,但是由于投资开发环节处于下滑趋势,房地产业税收表现欠佳。前三季度,全市房地产业实现税收收入42.73亿元,同比下降32.0%,比去年同期增速下降32.2个百分点,比2016年降幅扩大26.7个百分点;占服务业税收比重为17.3%,占比较去年同期、2016年全年和今年上半年分别下降26.5个、27.1个和14.5个百分点,对服务业税收收入贡献率为-19.4%,税收表现欠佳(见图5)。

5  2016年以来全市房地产业税收收入增速变动趋势图

 

(三)企业资金回笼压力较大。今年以来,我市房地产市场商品房销售持续升温,但是受信贷规模的限制,6月份以来各大银行房贷政策不断收紧,房贷审批时间不断延长,导致房地产企业回款周期加长,资金压力进一步加大。目前大部分银行调整首套房贷款利率优惠,将折扣利率从之前的九折、九五折提高到九七折直至基准利率上浮10%,导致购房者购房成本增加,企业回笼资金战线拉长。前三季度,全市本年实际到位资金371.30亿元,同比增长17.5%,比同期增速和上半年增速分别低6.8个和10.9个百分点,增速有所回落,企业投资压力变大。

三、关于促进房地产业健康平稳运行的建议

总体看来,前三季度全市房地产销售市场保持活跃状态,去化库存效果明显。但是施工面积下降明显,开发投资支撑乏力、房地产业税收表现欠佳、企业资金回笼战线拉长等问题不容忽视。下一阶段,相关部门应会同房企共同发力,积极推进商品房供给侧改革,拓宽企业融资渠道,不断培大引强,深度优化市场结构,进一步促进全市房地产业健康平稳运行。

(一)持续推进供给侧改革,形成梯度供给格局。相关部门应紧紧围绕供给侧结构性改革,从规划源头上确定建设标准,包括节能环保,采用新材料、新技术等规范标准,并制定相应的鼓励政策,不断激励企业增强社会责任感,以建设带有城市气息、传承宿迁文化底蕴的特色项目,使得全市形成梯度供给格局,以此逐步实现供需平衡。

(二)不断培大引强,优化市场结构。多措并举,稳步提升我市房地产企业综合实力,逐步淘汰实力弱、信誉低、问题多的中小房企。加强产业培育,加大对本地房地产开发企业的帮扶力度,重点培育基础条件较好的企业,优化兼并重组,不断扩大企业规模,提升核心竞争能力。积极引进全国100强大型地产企业进驻我市,推动我市房地产向规范化、规模化、品牌化转型,鼓励房地产开发项目由中低档向中高档转型、单一型向多功能转型,大力发展健全产业链社区化服务地产。

(三)拓宽企业融资渠道,减轻企业融资压力。房地产业作为资金密集型行业,具有资金需求量大、投资成本高、回收周期长的特点,健康平稳的发展取决于资金的有效供给。因此,需要不断拓展房地产企业的融资渠道,建立多元化融资机制,帮助企业积极争取各类金融机构的信贷支持,减少社会融资成本,帮助房地产以应对政策变化可能导致的经营风险,不断促进我市房地产业健康平稳运行。

 

 

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