当前我市房地产开发情况分析
近年来，国家针对房地产开发中存在的投资增长过快、商品房价格上涨过快等问题，从严管土地、看紧信贷、提高房地产开发项目资本金比例、提高购买第二套房首付率等方面出台了一系列宏观调控政策，目的是要促进房地产业的健康发展。今年以来，我市房地产业在宏观调控的大背景下，发生了一些较深刻的变化。对这些情况进行分析研究，有助于我们对房地产市场进行科学引导，保证我市的房地产业有序、健康、平稳地发展。
一、基本情况
1、房地产开发投资仍保持增长，但速度有所减缓。今年1-4月，全市房地产开发投资完成23.20 亿元，同比增长15.9 %，比全市投资增速低27.2个百分点，增幅较去年同期下降27个百分点。房地产开发投资占全市投资总量的比重由去年同期的22.5%下降到18.2%。房地产开发施工面积896.99万平方米，同比增长47.9%。商品住宅的主体地位明显。从房屋用途看，住宅投资18.33亿元，同比增长13.1%，占全市房地产开发投资的79.0 %；商品住宅施工面积713.37万平方米，同比增长41.0%，占商品房施工总面积的79.5%。
2、销售价格增长，但销售压力增大。宏观调控对房地产开发产生了一定影响，特别是对销售市场造成了较大压力，购房者普遍存在等待观望心理。据资料显示，1-4月，商品房销售面积90.03万平米，同比下降17.5%；实现销售额17.24亿元，同比增长7.7 %。其中住宅销售面积80.07万平方米，同比下降21.0%；实现销售额14.11亿元，同比增长2.6%。商品房平均销售价格1914元/平方米，同比增加446元。其中住宅平均销售价格1762元/平方米，增加405元。
3、资金来源仍以自筹为主，但银行信贷保障不可或缺。1-4月，房地产开发资金来源中，当年资金到位33.47亿元，同比增长22.4%。其中自筹资金19.31亿元，占56.7%；国内贷款3.93亿元，占11.7 %；其它资金10.23亿元，占30.6%。其他资金主要是由购房定金、预收款和个人按揭贷款组成，扣除定金及预收款等，其它资金仍主要来源于银行信贷。其中个人按揭贷款占到位资金的12.1%，可见银行信贷仍是房地产开发运行中不可或缺部分。据资料显示，截止4月末，全市商业银行房地产贷款余额8.64亿元，比年初增加2.11亿元，增长32.4%，占全市全部贷款的3.0%，占金融机构中长期贷款的7.6%。全市个人住房贷款余额65.70亿元，比年初增加9.83亿元，增长17.6%，可见房地产开发经营对银行信贷的依赖仍然比较明显。
4、安居保障工程建设不断推进，但所占比例仍然偏小。提高经济适用房投资是宏观调控的重点。按照国家宏观调控政策的要求，为切实解决中低收入家庭住房问题，我市结合当地实际在全市实施“安居保障工程”，目前这项工程的建设投入不断加大。1-4月，全市经济适用房完成投资0.59亿元，同比增长1.2倍。安居工程严格实行政府指导价，将有力地缓解中低收入家庭在购买住房方面的经济压力。但从总体上看，经济适用房的建筑比例仍然偏小，投资总量仅占房地产开发投资总量的2.6%，施工面积仅占房地产开发施工总面积的3.0%，在房地产开发市场上仍难以占领一席之地。
二、房地产开发中存在的问题
1、区域间发展不平衡，房地产开发投资完成情况令人担扰。从全市情况看，房地产开发存在着明显的地域差别，地区之间的发展极不平衡。目前列统的房地产开发企业共166家，其中沭阳县46家， 泗阳县31家，泗洪县12家，宿豫区20家，宿城区27家，市直30家（包括市经济开发区、湖滨新城开发区和苏宿工业园区）。其中房地产开发投资增长较快的是市直和泗阳县，增速分别为59.4%和46.4%；增长较慢的是沭阳县、泗洪县和宿城区，增速分别为7.7%、15.6%和14.2%；宿豫区房地产开发投资较去年同期出现大幅度下滑，增速下降41.5%。
2、房地产开发对银行资金的依赖性仍然很大。目前我市房地产开发商普遍自有资金不足。据资料显示，1-4月全市房地产开发自有资金9.01亿元，占当年资金来源的26.9%，占房地产开发投资总量的38.8%。 投资额的半数以上依靠银行贷款、定金及预收款等，融资渠道比较单一。与此同时，个人购房也大多依赖银行提供的按揭贷款，一旦房地产市场发生大的波动或逆转，房地产开发商和居民个人发生还款困难，资金链出现问题，金融机构的风险就会加大。
3、部分房地产开发企业存在漏报现象，一定程度影响我市房地产开发的数据质量。房地产开发企业统计人员多是由办公室人员或企业会计兼职，且变动频繁，多数不具有统计上岗证书，必然造成他们对统计业务不熟悉，对指标与报表制度的要求在理解上有出入，经常出现漏报或虚报统计数据。据了解，市经济开发区及部分县区一些房地产开发企业统计人员存在漏报现象，主要是将房地产开发统计资料进行错误归类（将房地产开发纳入项目投资），造成房地产开发统计数据出现偏差。
三、对策建议
近年来，我市在“工业强市”战略的带动下，投资呈现较快增长态势，但今年1－4月我市房地产开发投资增速减缓，仅比去年同期增长15.9％，是近几年增速较低的一年。为促进我市房地产开发更好、更快地发展，提出如下几点建议：
1、要与区域经济发展水平相协调，稳步推进房地产开发规模。房地产开发的规模与速度，要与经济发展水平相协调，与市场的有效需求相适应。市、县（区）政府要从宏观和总体上实施连续的监测、预警和调控，要针对存在的问题，利用各种调控手段稳步推进，适度控制开发规模和开发结构，保持维护开发总量的动态平衡，将房地产开发经营纳入健康的发展轨道，保证房地产开发以较合理的速度向前发展。
2、要与地区消费水平相适应，合理确定商品房价位。当前，房地产业供给与有效需求之间的矛盾比较突出。在我市居民购买力短期内无法得到较大提升的情况下，降低房地产价格门槛、扩大住房有效需求势在必行。房地产开发企业应审时度势，着眼长远，果断放弃虚高的价格和利润，以谋取长远的利益和发展，这也是市场经济规律的内在要求。市、县政府有关职能部门应充分利用所掌握的调控手段，通过推出经济适用住房及廉租房等搞活住房交易市场。同时要通过降低管理、交易费用等措施，来降低成本、平抑房价、拉动需求。还要通过实行土地招标拍卖，杜绝因暗箱操作、“炒地皮”等引发的哄抬地价现象，将地价成本控制在合理的范围内。
3、要与城市建设的战略意图相一致，准确选择开发领域和方向。在房地产业界，有一句行话叫“开发跟着规划走”。这里所说的“规划”，不仅仅是指规划部门制订的建设规划，更应包括整个城市的发展战略。对我市来说，城市发展的速度快、空间大，由此带来的开发领域也很宽。只有牢牢把握城市发展的战略意图，才能确立正确的开拓建设领域和方向，才能充分利用交通、供电、通信等基础设施的便利条件，赢得市场先机，获得更多的经济利益。如我市在实施“北扩西进、南延东拓”发展战略时，一些房地产企业能敏锐地抓住这一机遇果断决策，投资开发相应区域的住宅小区和商业用房，市场前景必然看好。要结合我市大力发展旅游业的优惠政策，考虑开发一部分度假村等，以适应形势发展的需要。
4、要充分发挥自身优势，营造具有特色的建筑品位。经济发达地区房地产开发企业，在资金、技术、人才、消费群体等方面占有明显优势，而我市这样的经济欠发达地区也有独特的优势，如地价较低、劳动力资源丰富、建筑成本较低等。我市房地产开发企业要充分发挥区域优势，吸收传统建筑风格，弘扬地方文化特色，在具体开发上，不求规模大、建筑高，要着力在建筑的精细上、环境的优化上下功夫。要坚持高质量、高标准，大胆采用新技术、新材料，在绿色环保、智能化上做文章，走出一条符合区域实情、体现时代性与传统文化相互交融的特色化开发的新路子。
5、要寻求社会效益和经济效益的最优结合点，打造我市房地产业的过硬品牌。当前，房地产经济的增长方式正由速度规模型向质量效益型转变，由产品的竞争转向品牌的竞争。这一转变，客观上要求房地产企业必须把品牌战略作为企业的首选战略，方能在今后日趋激烈的竞争中争得一席之地。为此，房地产开发企业一方面要加强对开发全过程的管理，以一流的产品、优美的环境、周到的售后服务和物业管理来确立过硬的品牌。同时在创立品牌过程中，必须将社会效益和经济效益相统一，寻求二者的最优结合点，作为实施品牌战略的重要策略。因为经济效益的取得，最终是建立在社会对产品、服务等品牌要求的认知、认可和认同的基础上，那种脱离社会效益和公众利益、片面追求经济利益的行为和企业，将成为无源之水、无本之木，最终将为社会所抛弃、被市场所淘汰。
6、要严格实行依法统计，规范房地产开发统计工作。各地统计部门和乡镇统计人员要做好房地产开发企业信息收集工作，积极做好报表数据的收集、审核、查询、汇总、上报工作。要强化对房地产开发企业基础工作的调研和指导，进一步做好对企业统计人员的培训工作，切实提高基层统计人员的业务素质。要严格实行依法统计，对企业故意瞒报、缺报行为，要果断实施依法查处，有效震慑各种统计违法行为，进一步提高房地产开发统计数据的总体质量。
